來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

“現(xiàn)階段房企的共識(shí)是，2016年作為分水嶺，包括2016年以及之前是開(kāi)發(fā)時(shí)代，2017年起則進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代?！苯?，在2017第三屆中國(guó)房地產(chǎn)眾籌創(chuàng)智峰會(huì)上，中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟主席、萬(wàn)通集團(tuán)創(chuàng)始人馮侖表示，在開(kāi)發(fā)時(shí)代，房企以單一產(chǎn)品和快銷形成競(jìng)爭(zhēng)力，賺到了過(guò)去20年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的紅利，但是后開(kāi)發(fā)時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，不再比拼規(guī)模、成本、速度。

馮侖說(shuō)，2017年年初，曾有超過(guò)60家房企負(fù)責(zé)人聚在一起討論，大家得到的共識(shí)是，2016年是房地產(chǎn)行業(yè)的分水嶺，因?yàn)榉科笠蕾嚹玫亍⒁?guī)模、銷售速度和價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)方式將發(fā)生改變。其中重要的一點(diǎn)是，在開(kāi)發(fā)時(shí)代，80%以上的房企都是圍繞住宅這個(gè)單一產(chǎn)品發(fā)力，而如今這種情況將得到很大的改變。

馮侖表示，開(kāi)發(fā)了房子就賣，成為過(guò)去房企競(jìng)爭(zhēng)的主要方式。比如競(jìng)爭(zhēng)誰(shuí)的規(guī)模大，那就是誰(shuí)更能拿地，另外，不管是工業(yè)化生產(chǎn)、裝配式住宅，還是住宅產(chǎn)業(yè)化，房企都是為了擴(kuò)大規(guī)模。接下來(lái)就是快銷，資金周轉(zhuǎn)要快，所以都會(huì)想盡辦法加快建設(shè)壓縮前期的工期，盡快銷售，圍繞速度，不少房企有很多創(chuàng)新。

也正因?yàn)榇?，各個(gè)房企賺得缽盆滿溢。馮侖稱，在開(kāi)發(fā)時(shí)代，城鎮(zhèn)化進(jìn)程和人口集聚的剛性需求，造成了過(guò)去20年房?jī)r(jià)在不同的城市、不同的階段輪番上漲，讓房企賺到了20年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的紅利。

但需注意的是，馮侖表示，進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品將越來(lái)越復(fù)雜，產(chǎn)品線不再僅僅只是住宅，而是將集中在寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)、健康養(yǎng)老、公共設(shè)施等產(chǎn)品上面。比如萬(wàn)達(dá)已經(jīng)轉(zhuǎn)型為將地產(chǎn)和文化、娛樂(lè)、旅游結(jié)合，文化、旅游跟房地產(chǎn)相關(guān)的實(shí)際上是酒店等大型公共的綜合設(shè)施。另外，房企的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)不再是規(guī)模、成本、速度，而是轉(zhuǎn)至競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)運(yùn)能力、財(cái)務(wù)能力以及策劃和講故事的能力。

“財(cái)務(wù)的能力變成了競(jìng)爭(zhēng)力?！瘪T侖說(shuō)，未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)中，財(cái)務(wù)成本更低、能夠適應(yīng)更多的不同的產(chǎn)品形態(tài)，將成為競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)。例如，18%甚至更高的利息沒(méi)有辦法支撐酒店的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。因此，在后開(kāi)發(fā)時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)力的重點(diǎn)是財(cái)務(wù)安排能力要有長(zhǎng)期、低成本的資金支持。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰表示，對(duì)于房企融資，新形勢(shì)下眾籌與現(xiàn)代金融也是渠道，但目前也存在問(wèn)題，需要健康規(guī)范發(fā)展。

劉志峰認(rèn)為，在眾籌方面，要深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，為房地產(chǎn)精準(zhǔn)供給提供服務(wù)。根據(jù)市場(chǎng)和消費(fèi)者需求提供產(chǎn)品和服務(wù)，避免盲目開(kāi)發(fā)造成的土地、材料和人工的浪費(fèi)。同時(shí)要通過(guò)精準(zhǔn)供給讓消費(fèi)者針對(duì)不同區(qū)域、地塊、價(jià)格提出定制需求，讓房地產(chǎn)企業(yè)按需開(kāi)發(fā)，滿足消費(fèi)者多層次、個(gè)性化、差異化需求，為消費(fèi)者營(yíng)造一個(gè)高品質(zhì)居住空間，特別是要讓眾籌資金進(jìn)入閉環(huán)管理，做到專項(xiàng)專用，防止被停轉(zhuǎn)或者挪作他用。

此外，劉志峰說(shuō)，眾籌要為“三去一降一補(bǔ)”（即去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)）服務(wù)。“當(dāng)今房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題仍沒(méi)有解決，土地成本、建造成本不斷增加。因此，眾籌除了要滿足消費(fèi)者需求以外，還要降低消費(fèi)者購(gòu)房成本，幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)回籠資金，減少中間環(huán)節(jié)，通過(guò)以銷定產(chǎn)、精準(zhǔn)供給、降低開(kāi)發(fā)營(yíng)銷成本，讓消費(fèi)者得到實(shí)惠，讓無(wú)效供應(yīng)特別是部分三四線城市的庫(kù)存不再增加。”

發(fā)表于《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》7月21日A06版